Vorsicht Falle(n)!


Viele Bodenleger sind für Hausverwaltungen tätig. Dies kann zu bösen Überraschungen führen. Der Bodenleger sollte wissen, dass eine Hausverwaltung nur Vertretungsmacht hat, wenn es sich um eine laufende Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt, die erforderlich und ordnungsgemäß ist. Dies ergibt sich aus § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG. Dort ist eine gesetzliche Vertretungsmacht geregelt. Achtung: Die Vertretungsmacht umfasst nur laufende Maßnahmen wie normale Verschleißreparaturen und regelmäßig wiederkehrende notwendige Maßnahmen. Einmalige Sanierungsmaßnahmen von Dach oder Keller mit hohen Sanierungskosten sind hiervon nicht umfasst. Leider ist die Rechtsprechung uneinheitlich und es kommt auf die Höhe der Sanierungskosten an. Eine vollständig neue Dacheindeckung ist nicht von der laufenden Verwaltung umfasst, eine kleine Dachreparatur an einer bestimmten Stelle wohl. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen sollte der Bodenleger sichergehen und sich den Beschluss der Hauseigentümergemeinschaft vorlegen lassen. Denn insoweit reicht die Vertretungsmacht der Hausverwaltung nicht. Hier ging es um einen Fall der Sanierung einer Kelleraußenwand mit einem Auftrags­ volumen von 100 000 Euro. Das OLG Schleswig hat entschieden, dass dies keine laufende Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung war und die Hausverwaltung hierfür keine Vertretungsmacht hatte. Die Klage des Werkunternehmers auf Zahlung von Werklohn wurde mangels Vertretungsmacht abgewiesen. Dies ist ein schlechtes Ergebnis für den Werkunternehmer, jedoch mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches im Einklang. Denn der Werkunternehmer weiß, dass eine Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Das vergessen viele Handwerker leider immer wieder. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft wird Vertragspartner, nicht die Hausverwaltung. Eine Inanspruchnahme der Hausverwaltung wird nicht möglich sein. Dem steht die Vorschrift des § 179 Abs. 3 BGB entgegen, die eine Haftung des Vertreters ausschließt, wenn der andere Teil (Werkunternehmer) den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder ken­nen musste. Das Argument »Das wusste ich nicht« hilft hier nicht. Der Umfang einer Vertretungsmacht der Hausverwaltung ergibt sich aus dem Gesetz (§ 27 Abs. 3 WEG). Also Vorsicht! 

Eine weitere Falle ergibt sich daraus, wenn der Werkunternehmer eigenmächtig von den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses abweicht. Das passiert in der Baupraxis häufiger als man denkt. Eine solche Abweichung vom Leistungsverzeichnis sollte in Absprache mit dem Bauherrn immer dokumentiert werden und diesem auch zugehen. Ansonsten stellt jede Abweichung einen Mangel dar. Dann rutscht man schnell in die Schiene des arglisten Verschweigens eines Mangels. Das führt dazu, dass die Haftung erweitert wird. Dann gilt nicht nur die Haftung für den Gewährleistungszeitraum von vier Jahren bei VOB/B­Vertrag bzw. fünf Jahren bei BGB­Vertrag, sondern der Gewährleistungszeitraum wird nach § 199 Abs. 4 BGB schlimmstenfalls auf zehn Jahre ausgeweitet. Das kann nicht im Interesse des Bodenlegers sein. Deshalb sind eigenmächtige Abweichungen immer gefährlich und haftungsrelevant. Einen solchen Fall hatte das OLG Karlsruhe zu entscheiden. Dabei ging es um Mängel an einer Pfosten-Riegel-Glasfassade, bei der der Unternehmer abweichend von den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses im Brüstungsbereich kein Verbundsicherheitsglas ausgeführt hat. 

Ferner soll dem Bodenleger nochmals die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Werkvertragsrecht vor Augen geführt werden. Die Rechtsprechung des BGH, die zu einem Grundsatzurteil (BGH­Urteil vom 22. Februar 2018) führte, bestimmt auch in den weiteren dem BGH vorgelegten Fällen, dass ein Auftraggeber, der den Mangel nicht beseitigen lässt, seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen kann und deshalb nicht einfach fiktiv Unterbringungs- und Räumungskosten der Wohnung ansetzen kann. Das war früher der Fall, was dann zu einer Überkompensation beim Schadensersatz geführt hat. Dies hatte Auswüchse zur Folge, die der BGH wieder eindämmen wollte. Grundsätzlich ist dies zu begrüßen. Auch nach der Rechtsprechung verbleibt es dabei, dass ein Bauherr, wenn er den Schaden hat beseitigen lassen, die tatsächlichen Mängelbeseitigungskosten arechnen kann. Hat dagegen der Bauherr den Schaden nicht beseitigen lassen, so muss er eine Kostenvorschussklage einleiten oder den Schaden nach den Vorgaben des Urteils vom 22. Februar 2018 beziffern. Eine Kostenvorschussklage hat grundsätzlich den Nachteil, dass der Bauherr den Schaden beseitigen und auch dem Werkunternehmer nach Beseitigung eines Schadens eine Abrechnung zukommen lassen muss. Darauf sollten Sie bestehen. Ansonsten hat der Bau­ herr das Geld zurückzuzahlen, wenn er den Mangel nicht beseitigen lässt. Denn das Geld aus dem Prozess steht nicht zur freien Disposition des Bauherrn, sondern nur zur Mängelbeseitigung zur Verfügung. Zu der Bezifferung des Schadens nach dem Urteil vom 22. Februar 2018 liegen noch keine gesicherten Erkenntnisse vor. Einen handhabbaren Weg zur Feststellung des Schadens bei einem noch nicht beseitigten Baumangel liegen noch nicht vor. Es wird aber darauf hinauslaufen, dass man den Sollzustand bewerten wird (Objekt ohne Mangel) und dies mit dem Istzustand (Objekt mit Mangel) vergleicht und diese Wertdifferenz als Schaden annimmt. 

Achtung auch vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Meist finden sich Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, die eine Vergütungspflicht bei fehlenden bzw. nicht unterschriebenen Stundenlohnzetteln ausschließen. Gerne werden durch den Auftraggeber Klauseln verwandt, die besagen, dass der Auftragnehmer keinen Stundenlohn erhält, wenn er vor Ausführung der Leistungen diese nicht schriftlich vereinbart hat. Nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen soll er dann leer ausgehen und die Leistung umsonst erbracht haben. Das lassen die Gerichte größtenteils zum Glück nicht zu. Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass solche Klauseln wegen des Verstoßes gegen die Generalklausel nach § 307 BGB unwirksam sind, da sie den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen. Denn die zwingende Vorlage von genehmigten Leistungsnachweisen für die Fälligkeit entsprechender Leistungen hätte zur Folge, dass der Werklohnanspruch des Auftragnehmers endgültig entfallen würde. Das OLG urteilt, dass dies dem Interesse des Auftragnehmers nach Bezahlung der nachweisbar geleisteten Arbeiten nicht gerecht würde und auch im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Auftraggebers nicht geboten sei. Einem Auftragnehmer muss es möglich sein, für die Herbeiführung der Fälligkeit der Leistungserbringung auch mit anderen Beweismitteln zu belegen. Dennoch: lieber die schriftliche Vereinbarung vor Ausführung von Stundenlohnarbeiten einholen und auch Stundenzettel einreichen, da die Rechtsprechung nicht unbedingt einheitlich ist und auch Untergerichte zuungunsten des Auftragnehmers entscheiden könnten. Der Bodenleger sollte im eigenen Interesse so agieren, da sonst Beweisschwierigkeiten drohen, um den Grund und die Höhe der Stundenlohnarbeiten darzulegen und zu beweisen. Er ist immer gut beraten, alles schriftlich zu fixieren. Ansonsten hat er immer das Nachsehen und wird nie seinen Stundenlohn in vollem Umfang bzw. ohne wesentliche Abzüge generieren können. Dann sind dies verschenkte Arbeiten. Zur Sorgfalt sollten auch die Mitarbeiter die Stundenzettel komplett mit vollständigem Namen, Arbeitszeit, der konkreten Beschreibung der Leistung und des Ortes als auch der verwendeten Materialien ausfüllen. 

 

 

Carsten Seeger

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